Vicios ocultos en inmuebles: cómo reclamar en Colombia
Los vicios ocultos son defectos del inmueble que no eran visibles al momento de la compra y que el vendedor conocía o debía conocer. Su aparición posterior a la venta puede fundar una acción de saneamiento.
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Qué son los vicios ocultos en inmuebles
Son defectos de la construcción que no eran visibles en la inspección ordinaria al momento de la compra y que hacen el inmueble inhabitable o reducen significativamente su valor. Pueden incluir problemas estructurales, humedades severas, fallas en instalaciones y defectos de suelo.
Acciones disponibles por vicios ocultos
El comprador tiene la acción quanti minoris (reducción del precio) o la acción redhibitoria (resolución del contrato con devolución del precio). La elección depende de la gravedad del vicio y de los intereses del comprador.
Responsabilidad del constructor por vicios de construcción
El constructor o la empresa promotora puede ser responsable por vicios de construcción. La Ley 400 de 1997 y sus normas complementarias establecen responsabilidades específicas para constructores por defectos estructurales, con plazos especiales.
Preguntas frecuentes
¿Tiene plazo para reclamar por vicios ocultos?
Sí. La acción por vicios ocultos prescribe en un plazo que corre desde que el comprador tuvo o debió haber tenido conocimiento del defecto. Consulte con un abogado para verificar si su acción aún está vigente.
¿Tiene relevancia la cláusula de exoneración del vendedor?
Las cláusulas que exoneran al vendedor de los vicios ocultos tienen límites. Si el vendedor conocía el vicio y no lo reveló, la cláusula puede ser ineficaz.
¿Puede reclamarse contra el constructor si ya pasaron varios años?
Para vicios estructurales de construcción existen plazos especiales más amplios. Consulte con un abogado si su inmueble tiene problemas estructurales detectados años después de la compra.
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MAIKEL NISIMBLAT - Director Juridico de Nisimblat Law
Abogado de la Universidad de los Andes. Harvard PON, MIT, Wharton AI, IBM AI Specialist, George Washington University School of Business. Especialista en litigio con mas de 27 anos de experiencia en casos de alta complejidad en Colombia. Creador de Energy Audit AI reconocido en Associated Press, Fox News y CBS, abril 2026.
Autor de las siguientes publicaciones:
- Responsabilidad Contractual
- Responsabilidad Extracontractual
- Estudios sobre Casacion