Responsabilidad del Constructor por Vicios de Construcción

Cuando una construcción presenta defectos estructurales, filtraciones, fisuras, fallas en instalaciones o cualquier vicio que afecte su habitabilidad o seguridad, el constructor puede ser responsable civil y penalmente. Esta responsabilidad existe tanto frente al comitente directo como frente a terceros afectados. Jesús Nisimblat, con más de 27 años de experiencia, explica el marco legal aplicable.

Tipos de Vicios de Construcción

Los vicios de la construcción pueden clasificarse en: vicios aparentes (detectables a simple vista durante la recepción de la obra); vicios ocultos (que solo se manifiestan con el uso o el tiempo); y vicios graves que afectan la solidez o estabilidad de la obra. Cada tipo tiene sus propias reglas de plazo para reclamar y de responsabilidad del constructor.

Responsabilidad por Ruina del Edificio

El artículo 2060 del Código Civil establece la responsabilidad del empresario de la construcción por la ruina del edificio durante los diez años siguientes a su entrega, cuando la ruina proviene de vicios de los materiales o de la construcción. Esta es una responsabilidad especial de largo alcance que busca proteger a los propietarios e inhabitantes del inmueble.

Responsabilidad frente a Terceros

El constructor también puede ser responsable frente a terceros ajenos al contrato de obra, como los vecinos cuyas propiedades resultan afectadas por los trabajos de construcción (daños por vibración, filtraciones, afectación de estructuras vecinas). La acción puede fundarse en la responsabilidad por actividades peligrosas o en la teoría de las inmisiones.

Peritaje Técnico en Disputas de Construcción

Las controversias sobre vicios de construcción requieren casi invariablemente un peritaje técnico de un ingeniero civil o arquitecto que determine si el defecto constituye un vicio de construcción, cuál fue la causa, y cuál es el costo de la reparación. Este peritaje es el eje de la prueba en el proceso judicial.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo demandar al constructor si el apartamento que compré tiene filtraciones que no eran visibles al comprar?

Sí, los vicios ocultos que se descubren con el uso pueden ser reclamados al constructor y/o al vendedor dentro de los plazos legales.

¿El constructor puede alegar que fue el arquitecto y no él quien cometió el error?

La responsabilidad puede ser solidaria entre el constructor y el arquitecto proyectista según el tipo de falla. Ambos pueden ser demandados.

¿Qué es el acta de entrega y por qué importa?

El acta de entrega de la obra documenta el estado de la misma al momento de la entrega. Las observaciones que no se consignen allí pueden dificultar las reclamaciones posteriores por vicios aparentes.

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