Servidumbres en Colombia: Tipos, Constitución y Controversias

Las servidumbres son cargas o gravámenes reales impuestas sobre un predio (sirviente) en beneficio de otro predio (dominante) o de una persona. Son fuente frecuente de conflictos entre vecinos propietarios. Jesús Nisimblat, con más de 27 años de experiencia en derecho inmobiliario, orienta en la resolución de estas disputas.

Tipos de Servidumbres en Colombia

Las principales servidumbres en Colombia son: servidumbre de tránsito (derecho de paso); servidumbre de acueducto (derecho de conducir aguas por el predio ajeno); servidumbre de luz y vista; servidumbre de medianería; y servidumbres mineras y energéticas. Las servidumbres pueden ser legales (establecidas por ley) o voluntarias (pactadas entre propietarios).

Constitución de la Servidumbre

Las servidumbres voluntarias se constituyen por escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Las servidumbres legales pueden constituirse por acuerdo de los propietarios o, si no hay acuerdo, por proceso judicial. El juez puede establecer la servidumbre y fijar la indemnización al predio sirviente.

Contenido y Límites de la Servidumbre de Paso

La servidumbre de tránsito da derecho al titular del predio dominante a transitar por el predio sirviente para acceder a la vía pública. Se debe ejercer por el trayecto más corto y menos dañino para el predio sirviente. El titular del predio sirviente puede exigir la construcción de camino y el pago de indemnización. Cualquier exceso en el ejercicio puede dar lugar a acciones.

Extinción de las Servidumbres

Las servidumbres se extinguen por: reunión de los predios en un mismo propietario; renuncia del titular del predio dominante; término (si se fijó tiempo límite); no uso durante el tiempo legal (prescripción extintiva); y por resolución del derecho del que las constituyó.

Preguntas Frecuentes

¿Debo pagar por el derecho de paso por el predio del vecino?

Sí, generalmente la servidumbre de tránsito genera derecho a indemnización para el dueño del predio sirviente, cuyo monto puede pactarse o fijarse judicialmente.

¿Puedo cerrar el camino que siempre usó el vecino para pasar por mi predio?

Si existe una servidumbre de paso legalmente constituida o consuetudinaria, no puede cerrarla unilateralmente. Si no hay título, puede hacerlo pero el vecino puede demandar su constitución si cumple los requisitos.

¿Cómo registro una servidumbre para que sea oponible a futuros compradores?

La servidumbre debe quedar registrada en el folio de matrícula inmobiliaria de ambos predios (sirviente y dominante) para que sea oponible a terceros que adquieran los predios.

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