Contrato de Arrendamiento: Terminación y Lanzamiento en Colombia
Las controversias entre arrendadores y arrendatarios son frecuentes en Colombia. La Ley 820 de 2003 regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y establece los derechos y obligaciones de las partes, así como los procedimientos para su terminación. Jesús Nisimblat, con más de 27 años de experiencia en derecho inmobiliario, orienta en estos conflictos.
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Causales de Terminación del Contrato
El contrato de arrendamiento puede terminarse por: vencimiento del plazo pactado; mutuo acuerdo de las partes; incumplimiento del arrendatario (mora en el pago, subarrendamiento sin autorización, uso diferente al pactado, deterioro del bien); y por necesidad de habitación del propietario o su familia (con preaviso de tres meses y el pago de una indemnización si es unilateral sin causa imputable al arrendatario).
El Proceso de Restitución de Inmueble
Cuando el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble al terminar el contrato, el arrendador debe iniciar el proceso de restitución de tenencia (lanzamiento) ante el juez civil municipal. Este proceso puede durar varios meses. Durante el proceso, el arrendatario debe seguir pagando el canon o consignar en la cuenta de consignaciones.
Derechos del Arrendatario
El arrendatario también tiene derechos importantes: renovación del contrato si el arrendador no da preaviso oportuno; indemnización de tres cánones si el arrendador termina unilateralmente el contrato sin justa causa; derecho de retención si el arrendador no devuelve el depósito; y derecho a no ser molestado en el disfrute del bien arrendado.
Depósito y Garantías en el Arrendamiento
El depósito que entrega el arrendatario al inicio no puede exceder el valor de dos cánones. El arrendador debe devolver el depósito a la terminación del contrato descontando los daños al inmueble imputables al arrendatario, con soporte de los costos reales. Retener el depósito sin justificación puede generar responsabilidad para el arrendador.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo puedo desalojar al arrendatario sin proceso judicial?
El desalojo directo sin proceso judicial no es legal en Colombia. Si el arrendatario no entrega voluntariamente, debe iniciarse el proceso judicial de restitución de tenencia.
¿Puedo entrar al apartamento arrendado si el inquilino no paga?
No. El arrendador no puede ingresar al bien arrendado sin autorización del arrendatario. Las vías de hecho pueden generar responsabilidad penal.
¿Debo pagar indemnización si el inquilino es moroso pero quiere quedarse?
No. Si el arrendatario está en mora, el contrato puede darse por terminado por incumplimiento sin que el arrendador deba pagar indemnización. La indemnización solo aplica cuando la terminación es unilateral sin culpa del arrendatario.
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MAIKEL NISIMBLAT - Director Juridico de Nisimblat Law
Abogado de la Universidad de los Andes. Harvard PON, MIT, Wharton AI, IBM AI Specialist, George Washington University School of Business. Especialista en litigio con mas de 27 anos de experiencia en casos de alta complejidad en Colombia. Creador de Energy Audit AI reconocido en Associated Press, Fox News y CBS, abril 2026.
Autor de las siguientes publicaciones:
- Responsabilidad Contractual
- Responsabilidad Extracontractual
- Estudios sobre Casacion