Daños al Vecino por Obras de Construcción: Responsabilidad Civil

Las obras de construcción frecuentemente causan daños a las propiedades vecinas: grietas, hundimientos, afectación de redes de servicios públicos, vibración, ruido y polvo. Los propietarios de los predios afectados tienen derecho a ser indemnizados. Jesús Nisimblat, con más de 27 años de experiencia en responsabilidad civil e inmobiliaria, orienta a los afectados.

Fundamentos de la Responsabilidad por Daños a Vecinos

La responsabilidad del constructor y del propietario de la obra frente a los vecinos afectados puede fundarse en la responsabilidad por actividades peligrosas (artículo 2356 del Código Civil), la cual es objetiva: el afectado solo debe probar el daño y la relación de causalidad con la obra. También puede invocarse la teoría de las inmisiones, que prohíbe perturbar excesivamente a los vecinos.

Tipos de Daños más Frecuentes

Los daños más frecuentes incluyen: grietas en paredes y estructuras vecinas por vibración o excavaciones; hundimientos de terreno o daños a cimentaciones; afectación de redes de acueducto, alcantarillado o eléctricas; daños por agua en propiedades aledañas; y deterioro de fachadas. Para la prueba del daño y la cuantificación se requiere un peritaje técnico.

El Peritaje de Daños: Prueba Fundamental

Antes de iniciar la obra, la parte constructora debería levantar un acta de vecindad (inventario del estado de las propiedades vecinas). Si hay daños durante o después de la obra, la comparación entre el estado anterior y posterior es la prueba clave. Si no existe acta previa, el afectado debe solicitar una inspección pericial urgente para documentar los daños antes de que se sumen más.

Reclamo Extrajudicial y Proceso Judicial

El propietario afectado puede: intentar primero un reclamo extrajudicial ante el constructor o promotor de la obra; acudir a la aseguradora de responsabilidad civil del constructor; y si no hay acuerdo, demandar en proceso de responsabilidad civil. Los plazos de prescripción deben tenerse en cuenta para no perder el derecho.

Preguntas Frecuentes

¿El propietario del lote responde si el constructor que contrató causó los daños?

Sí, el propietario del lote puede responder solidariamente con el constructor. Puede luego repetir contra el constructor según el contrato de obra.

¿Debo permitir el acceso a mi propiedad para reparar los daños que causó la obra?

Si la reparación de los daños requiere acceso a su predio, el constructor puede solicitarlo y usted puede negociar las condiciones. Si no hay acuerdo, puede haber una orden judicial.

¿Puedo pedir la suspensión de la obra mientras resuelvo el conflicto?

Puede solicitar medidas cautelares ante el juez civil o ante el inspector de obras municipal si considera que la obra representa una amenaza inminente de daños mayores.

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