Propiedad Horizontal y Terremoto en Colombia — Daños en Edificios de Apartamentos

La reciente tragedia del terremoto ocurrido el 10 de agosto de 2026, con una magnitud de 7.4 Mw, ha dejado una huella profunda en diversas ciudades de Colombia, afectando gravemente a la propiedad horizontal, especialmente en edificios de apartamentos. Con más de 300 fallecidos y más de 30,000 viviendas destruidas, es crucial entender las implicaciones legales y técnicas que surgen tras este desastre. La firma de abogados Nisimblat, liderada por Maikel Nisimblat, se especializa en la responsabilidad civil por daños en construcción y ofrece una Auditoría de Planos con inteligencia artificial (IA) para ayudar a los afectados a comprender sus derechos y opciones.

¿Qué puede estar detrás de los daños?

Los daños estructurales en edificios de propiedad horizontal tras un terremoto pueden ser el resultado de múltiples factores. En primer lugar, la calidad de la construcción es fundamental. La normativa colombiana, como la NSR-10, establece requisitos específicos para garantizar la seguridad de las edificaciones. Sin embargo, en ocasiones, los constructores pueden no cumplir con estos estándares, ya sea por negligencia, falta de supervisión o por el uso de materiales de baja calidad.

Además, el diseño estructural juega un papel crucial. Un diseño inadecuado puede llevar a que los edificios no soporten las fuerzas sísmicas, resultando en colapsos parciales o totales. La responsabilidad puede recaer sobre varios actores, incluidos los arquitectos, ingenieros estructurales y los supervisores de obra. Es importante destacar que, según el caso concreto, puede existir responsabilidad civil que debe ser investigada.

La Auditoría de Planos con IA de Nisimblat permite identificar inconsistencias y omisiones en los documentos técnicos, lo que puede ser clave para establecer responsabilidades. Este análisis se realiza utilizando técnicas avanzadas de procesamiento de datos, como embeddings semánticos y análisis vectorial, que permiten detectar diferencias entre versiones documentales y evaluar la calidad de los planos arquitectónicos y estructurales.

¿Qué analiza la Auditoría de Planos con IA?

La Auditoría de Planos con IA es un servicio que realiza un análisis exhaustivo de la documentación relacionada con la construcción. Este servicio no es un peritaje estructural, sino un análisis documental que utiliza tecnología de inteligencia artificial para evaluar los planos arquitectónicos, planos estructurales, estudios geotécnicos, licencias y especificaciones técnicas.

Mediante el uso de LLM (Large Language Models) y arquitecturas transformer, se lleva a cabo un análisis de NLP jurídico-técnico que permite clasificar y relacionar la información de manera efectiva. Además, se implementan técnicas de graph-based document linking que facilitan la identificación de relaciones entre diferentes documentos, lo que es esencial para entender el contexto de cada uno.

El análisis también incluye la revisión de versiones documentales a través de forensic document versioning, lo que permite detectar cambios y omisiones que pueden haber ocurrido durante el proceso de construcción. Esta información es vital para determinar si hubo incumplimiento de las normativas vigentes y si se pueden establecer responsabilidades civiles.

¿Qué documentos son relevantes?

Para llevar a cabo una Auditoría de Planos efectiva, es fundamental contar con una serie de documentos que son clave para la evaluación. Entre ellos se incluyen:

1. **Planos arquitectónicos**: Estos documentos detallan el diseño y la distribución de los espacios en el edificio, así como las especificaciones de materiales y acabados.

2. **Planos estructurales**: Incluyen la información sobre los elementos que componen la estructura del edificio, como vigas, columnas y cimientos, y son esenciales para evaluar la resistencia del edificio ante un sismo.

3. **Estudios geotécnicos**: Proporcionan información sobre las características del suelo en el que se construyó el edificio, lo que es crucial para determinar la estabilidad de la estructura.

4. **Licencias y permisos**: Es importante verificar que se hayan obtenido todas las licencias necesarias para la construcción y que estas cumplan con la normativa vigente.

5. **Especificaciones técnicas**: Documentos que detallan los materiales y métodos de construcción que se deben utilizar, así como las normas de calidad a seguir.

La recopilación y análisis de estos documentos permite a Nisimblat identificar posibles fallas en el proceso de construcción y establecer si hubo incumplimientos que puedan dar lugar a responsabilidades civiles.

Marco jurídico aplicable

El marco jurídico en Colombia es fundamental para entender las responsabilidades que pueden surgir tras un desastre como el terremoto de agosto de 2026. La NSR-10, establecida por el Decreto 926 de 2010 y la Ley 400 de 1997, establece las normas de diseño y construcción que deben seguirse para garantizar la seguridad de las edificaciones.

Además, la Garantía Decenal, estipulada en el artículo 2060 del Código Civil, establece que los constructores son responsables por los daños que puedan surgir en la estructura durante un periodo de diez años. Esto incluye daños causados por defectos de construcción o diseño.

La Ley 1796 de 2016, que promueve la Vivienda Segura, también es relevante, ya que establece estándares adicionales de seguridad y calidad en la construcción de viviendas. Es esencial que los afectados por el terremoto comprendan sus derechos y las posibles vías legales para reclamar compensaciones por los daños sufridos.

Las responsabilidades pueden recaer sobre diversos actores, incluyendo el constructor, el diseñador estructural, el geotecnista, el revisor y el supervisor de la obra. Cada uno de estos profesionales tiene un papel crucial en la seguridad de la construcción y, según el caso concreto, puede haber lugar a acciones legales.

Preguntas frecuentes

1. **¿Qué debo hacer si mi edificio sufrió daños tras el terremoto?**
Es recomendable contactar a un abogado especializado en responsabilidad civil por daños en construcción. La firma Nisimblat ofrece una evaluación inicial sin costo para orientar a los afectados.

2. **¿Cómo puedo saber si hubo incumplimiento en la construcción de mi edificio?**
A través de la Auditoría de Planos con IA, se puede realizar un análisis exhaustivo de la documentación técnica para detectar inconsistencias y omisiones que puedan indicar incumplimientos.

3. **¿Cuánto tiempo tengo para presentar una reclamación por daños?**
Según el Código de Comercio, el plazo para presentar reclamaciones puede variar entre 2 a 5 años, dependiendo del tipo de daño y la responsabilidad involucrada.

4. **¿Qué tipo de compensaciones puedo reclamar?**
Las compensaciones pueden incluir la reparación de los daños estructurales, indemnización por pérdidas materiales y, en algunos casos, daños morales.

5. **¿Es necesario contar con un perito para presentar una reclamación?**
No es necesario contar con un perito para iniciar una reclamación, pero la Auditoría de Planos con IA puede proporcionar información valiosa para respaldar su caso.

La situación actual tras el terremoto en Colombia es compleja, y es fundamental que los afectados busquen asesoría legal adecuada. La firma Nisimblat, con su experiencia y especialización en responsabilidad civil por daños en construcción, está lista para ayudar a los afectados a navegar por este difícil proceso.